« Recita l’Art. 1138 del Codice Civile:
"Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento di condominio, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell' art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell' art. 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.”
Cos’è il Regolamento di Condominio …
Il regolamento di condominio è molto importante in quanto rappresenta la legge interna dei condomini, che disciplina la vita condominiale. All'interno del regolamento di condominio sono concordate e accettate le norme sui servizi e le parti comuni, le attività dell’amministratore e quelle dell’assemblea condominiale. Al regolamento di condominio si allegano anche le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
Le due forme di Regolamento…
Regolamento di condominio contrattuale.
E’ il regolamento di condominio predisposto dal costruttore, e viene di solito accettato e dunque approvato, facendo parte integrante del contratto, dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari. Può contenere a carico dei singoli condomini delle limitazioni che un regolamento approvato a maggioranza non può contenere, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio. Può anche fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni e potrà essere modificato solo con l'approvazione di tutti i condomini.
Regolamento di condominio assembleare.
E’ il regolamento di condominio concordato con la maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini, sia nel caso di formazione che nel caso di revisione.
Contenuto del regolamento
Il regolamento di condominio deve essere strutturato in maniera tale da comprendere nella prima parte l'identificazione delle parti comuni dell’edificio e le regole sull’utilizzo delle stesse, precisando eventualmente le relative limitazioni. Necessaria in ogni regolamento di condominio deve essere la disciplina relativa alla ripartizione delle spese tra i condomini, utile per eliminare contrasti all’interno del condominio. Nel regolamento di condominio, poi, si possono determinare con precisione le attribuzioni dell’amministratore, prevedere o riservare talune attività all’assemblea o ad alcuni condomini (es. capiscala), ma non è mai possibile modificare le disposizioni inderogabili del codice civile».
Il Regolamento Condominiale è un mondo giuridico che prende in considerazione i bisogni dei Condomini cercando di dare un modus equo sull’uso delle parti comuni e sui comportamenti civici che ogni singolo appartenente alla comunione dovrebbe tenere.
Logico è che il solo regolamento di condominio mai potrà prevedere tutte le possibili casistiche che si possono verificare nella compagine condominiale. Per avere un quadro completo sempre ci si dovrà rifare ai Codici ed alla giurisprudenza che da sempre raccoglie in seno tutta la possibile casistica di comportamenti e di azioni che si possono verificare in una società civile.
Se il regolamento di Condominio venisse rispettato, molto probabilmente molto più della metà delle dispute, dei processi e degli alterchi che ogni anno si verificano nel milione e duecentomila Condomini presenti in Italia non avverrebbero, con buona pace dei giudici e degli avvocati, che risolverebbero in breve l’arretrato storico delle cause civili.
Per questo è utile che ogni Condomino si legga il proprio Regolamento Condominiale cercando di attuarlo il più possibile in modo da partecipare in modo attivo alla conduzione del proprio Condominio. Ricordiamoci sempre che il Condominio e casa nostra e a casa nostra le regole si seguono.
