Codice deontologico UNAI

Art. 1 - Le norme deontologiche, contenute nei successivi articoli, costituiscono integrazione ed esplicitazione dello Statuto UNAI in vigore e regolamentano l'esercizio della professione di Amministratore Immobiliare. L'esercizio di tale professione si concreta in attività di indubbia rilevanza sociale e si svolge sotto la vigilanza dei Segretari Provinciali e Nazionali, delle Commissioni Disciplinari e del Collegio dei
Probiviri UNAI.

Tali organi hanno il compito di fare osservare questo codice deontologico e di irrogare i provvedimenti disciplinari, una volta accertatane la violazione. I provvedimenti potranno essere:

a) la lettera di richiamo, b) la sospensione temporanea, c) l’espulsione.

Il presente codice deve essere scrupolosamente osservato da tutti gli iscritti all'Albo degli Amministratori UNAI operanti sul territorio nazionale, nell'esercizio della professione.

Esso deve essere rispettato anche dall’Amministratore Immobiliare che esercita la professione all'estero, fatta salva l'osservanza di quello vigente nel Paese che lo ospita.

Art. 2 - L’Amministratore Immobiliare deve fornire chiaro esempio di rettitudine e di specchiata condotta etica, civile e morale anche fuori dall'esercizio della professione, in modo da mantenere alto il decoro proprio e della categoria.

Nell’esercizio della professione egli deve vestire l’abito professionale (giacca e cravatta per gli uomini e tailleur per le donne), o comunque un consono abbigliamento che lo distingua dai condomini e lo qualifichi.

Agli incontri associativi (riunioni, convegni, meeting, conviviali), egli ha l'obbligo di vestire la divisa associativa (l'abito professionale, di colore blu, grigio o nero), con i contrassegni associativi (spilletta UNAI con cravatta o foulard di colore blu a righe gialle).

Art. 3 - L’Amministratore Immobiliare deve curare l'aggiornamento della propria preparazione professionale mediante acquisizione delle specifiche conoscenze, in tutte le materie che interessano la professione che esercita.

Art. 4 - L’Amministratore Immobiliare non deve accettare incarichi oltre quelli che è in grado di gestire, in considerazione del suo tempo disponibile e delle potenzialità della organizzazione aziendale di cui dispone.

Art. 5 - L’Amministratore Immobiliare deve astenersi dall'assumere incarichi di consulenza tecnica o arbitrali in vertenze intentate contro chi sia, contemporaneamente, suo cliente per altri affari.

L’Amministratore Immobiliare deve astenersi dall'accettare incarichi di consulenza giudiziale nelle vertenze in cui egli sia stato, precedentemente, consulente di parte ed in ogni altro caso in cui esistono valide ragioni di opportunità.

Art. 6 - L’Amministratore Immobiliare, nominato consulente tecnico di parte in giudizio, deve ispirare il proprio comportamento alla fondamentale esigenza etica di non arrecare pregiudizio alla verità.

L’Amministratore Immobiliare che, in qualità di consulente del giudice, si rendesse responsabile di colpa grave nella esecuzione degli atti richiestigli, sarà sottoposto a procedimento disciplinare da parte dell'UNAI per gli stessi fatti.

Art. 7 - L’Amministratore Immobiliare che, nell'esercizio del mandato peritale, contragga pattuizioni di cointeressenza con una delle parti contrapposte, o con terzi, è passibile di procedimento disciplinare.

Art. 8 - L’Amministratore Immobiliare è tenuto a rispettare la eventuale normativa legale prevista per la determinazione del compenso. In ogni caso la misura del compenso deve essere adeguata all'importanza della prestazione a al decoro della professione. In nessun caso il compenso richiesto potrà essere inferiore alla somma dei costi necessari all’espletamento della prestazione e la parcella non deve in alcun modo costituire mero atto di emulazione.

L’Amministratore Immobiliare è tenuto a compilare, sempre e per ciascun incarico, una specifica chiara e dettagliata, sia per le prestazioni che per le spese.

Art. 9 - L’Amministratore Immobiliare UNAI non può prestare la propria opera gratuitamente, salvo sia egli steso so, o un suo congiunto, beneficiario, o co-beneficiario della prestazione.

Art. 10 - La professione dell'Amministratore Immobiliare può essere esercitata, oltre che individualmente, anche sotto forma di associazioni di natura professionale, unitamente ad altri liberi professionisti operanti nello stesso ambito professionale, il rapporto di associazione professionale si deve concretizzare con la costituzione di uno studio associato o in altra forma di collaborazione consentita dalla Legge.

Art. 11 - L’Amministratore Immobiliare deve concordare i rapporti di collaborazione con altri professionisti, anche in forma associata, preventivamente e sotto ogni aspetto, nel rispetto delle norme che regolano la materia. Il preciso ruolo professionale di ciascuno dei professionisti associati deve comunque risultare, anche pubblicamente. Esso deve essere indicato, unitamente al nome ed alla qualifica professionale, nell'intestazione degli elaborati, sulla carta intestata, sulla targa dello studio, e in ogni altra sede in cui sia impegnato il nome dello studio o quelli dei professionisti che ne fanno parte.

TITOLO II. Rapporti con i colleghi e con gli organi di categoria

Art. 12 - L’Amministratore Immobiliare deve intrattenere, con i colleghi e con gli altri professionisti, rapporti professionali improntati alla massima correttezza, cordialità, chiarezza e lealtà ed al reciproco rispetto. Nei loro confronti deve dimostrare comprensione e tolleranza, al fine di evitare ogni motivo di contrasto.

L’Amministratore Immobiliare che, per motivi di natura professionale o per opposti interessi, sia in disaccordo con un collega, è tenuto a darne notizia al Segretario Provinciale della Sezione di appartenenza per ricercare soluzioni di conciliazione.

A tale riguardo sono considerati colleghi esclusivamente gli Amministratori Immobiliari iscritti all’UNAI.

Art. 13 - L'Amministratore Immobiliare deve comportarsi con i Colleghi con rispetto, considerazione e correttezza.

Costituiscono manifestazione di considerazione e di correttezza la puntualità, la sollecitudine e la tempestività nei rapporti professionali.

La correttezza nei confronti del collega, però, non dovrà essere di impedimento ad esercitare le azioni necessarie ed indispensabili per il corretto espletamento dell'incarico affidatogli, anche nel caso che debba agire giudizialmente nei confronti di uno di essi, a tutela degli interessi legittimi del suo cliente. Nel caso in cui rappresenti, per mandato, gli interessi di uno o più condomini in una Assemblea Condominiale, l'Ami ministratore Immobiliare, è tenuto a presentarsi preventivamente, rendendo noti i motivi della sua partecipazione e dell'eventuale suo dissenso, mantenendo, al contempo, un comportamento equanime ed imparziale nei confronti del collega.

Art. 14 - L'Amministratore Immobiliare deve astenersi dall'esprimere giudizi che possano nuocere alle reputazioni dei Colleghi.

Qualora ritenga di essere stato danneggiato deve, preliminarmente, interessare, per iscritto, la Commissione Disciplinare provinciale competente, ed eventualmente il Collegio dei Probiviri, per averne un giudicato vincolante ai fini statutari, ovviamente senza pregiudizio per l'azione giudiziaria ordinaria. L'Amministratore Immobiliare non può divulgare scritti o informazioni riservate ricevuti da un collega e che possano nuocere allo stesso.

Art. 15 - L'Amministratore Immobiliare, qualora chiamato a sostituire un Collega, volontariamente o per delibera assembleare, deve osservare procedure e formalità corrette e comportarsi con lealtà e rettitudine.

A Tale riguardo, prima di formulare l’offerta, l'Amministratore Immobiliare deve:

a) accertarsi che il cliente abbia avvisato il Collega della richiesta di sostituzione;

b) accertarsi che la sostituzione non sia richiesta dal Cliente per sottrarsi al rispetto della legge o alla corretta esecuzione dell'incarico voluta dal precedente Collega;

c) invitare il Cliente alla liquidazione delle competenze e di quant'altro dovuto al precedente Collega, salvo che il loro ammontare sia stato precedentemente contestato con motivazione valida e documentata;

d) preavvisare il collega di essere stato interpellato per presentare una candidatura nel condominio da lui amministrato; e) evitare di richiedere un compenso più basso di quello percepito dal Collega, al solo scopo di porre in essere un atto emulativo o di concorrenza sleale.

Art. 16 - L'Amministratore Immobiliare che sia sostituito da altro Collega deve prestare al subentrante piena collaborazione senza pregiudizio per il Cliente ed attenersi tassativamente ai tempi ed alle modalità già espressi nei precedenti articoli.

Art. 17 - L'Amministratore Immobiliare che, nel comportamento di un Collega, riscontrasse manifestazione di condotta professionale gravemente scorretta, ne deve informare immediatamente gli organi preposti dell'Associazione di appartenenza del Collega e della propria.

Art. 18 - Nei confronti del Collega di controparte, l'Amministratore Immobiliare deve comportarsi secondo i principi e le regole sin qui enunciati e con la massima moderazione, curando, con particolare attenzione, che non abbiano a crearsi motivi di contrasto personale. La tutela degli interessi del Cliente non può mai portare a comportamenti che non siano improntati a correttezza e lealtà.

In caso di conflittualità tra iscritti appartenenti ad Associazioni federate, il Collegio dei Probiviri sarà composto dalle Commissioni Disciplinari delle due Associazioni interessate, in seduta comune.

Solo in caso di mancata soluzione del problema, la questione dovrà essere rimessa al Collegio Nazionale dei Probiviri dell'UNAI.

Art. 19 - Nei rapporti con i praticanti, l’Amministratore Immobiliare è tenuto a prestare in modo disinteressato il proprio insegnamento professionale ed a compiere quanto necessario per assicurare ad essi il sostanziale adempimento della pratica, nel modo "effettivo e continuativo" prescritto dalle direttive emanate dal Consiglio Nazionale; particolare cura egli deve porre nell'insegnamento delle norme fondamentali della professione e dei principi di deontologia professionale.

Art. 20 - L’Amministratore Immobiliare non deve in alcun modo mettere in atto azioni sleali, con scritti o parole, per allontanare la clientela da colleghi o altri professionisti allo scopo di sostituirsi ad essi nell'incarico.

Art. 21 - L’Amministratore Immobiliare, che nell'espletamento del proprio mandato si sia, a qualsiasi titolo, servito dell'opera di un collega o di un altro professionista, ha il dovere di garantirgli il pagamento delle competenze.

Art. 22 - L’Amministratore Immobiliare deve astenersi dal recare danno, in qualunque modo, agli interessi ed alla reputazione dei colleghi e mai, ana che nelle perizie, negli arbitrati e nelle relazioni, si pronunzierà, pur nel rispetto della verità, in maniera lesiva della dignità del collega cui si trovi contrapposto.

Art. 23 - L’Amministratore Immobiliare iscritto all'Albo UNAI è tenuto ad osservare i deliberati emanati dagli organi dell’Associazione nell'ambito dei loro compiti statutari o istituzionali, a fornire la documentazione e i chiarimenti da essi richiesti e, in particolare, a collaborare e partecipare con essi per il raggiungimento dei comuni fini di promozione e di tutela della categoria. L’Amministratore Immobiliare UNAI non deve costituire o far parte di associazioni che svolgano funzioni in contrasto o in concorrenza con quelle dell’UNAI; tale incompatibilità non si applica agli iscritti nell'elenco speciale.

Art. 24 - L’Amministratore Immobiliare UNAI è tenuto a prestare la più ampia collaborazione agli organi associativi, al fine di consentirgli di esercitare, nel modo più efficace il potere/dovere di vigilanza e di controllo e le altre funzioni ad essi demandate dallo Statuto (ed eventualmente dalla legge), nel quadro della tutela, della migliore qualificazione, del prestigio e del decoro della categoria. L’Amministratore Immobiliare UNAI è, inoltre, tenuto:

a) a comunicare al Segretario Provinciale e a quello Nazionale il proprio recapito e relative variazioni;

b) a informare il Segretario Provinciale e quello Nazionale di problemi di rilevanza generale per l'attività professionale, proponendo eventuali soluzioni.

Art. 25 - Gli Amministratori Immobiliari UNAI, componenti dei Consigli Provinciali o Nazionale, o titolari di Cariche o Incarichi associativi, debbono adempiere al loro ufficio con disponibilità e obiettività, cooperando per il continuo ed effettivo esercizio dei poteri/doveri di vigilanza, controllo e disciplinari, da parte degli organi preposti. Essi debbono partecipare in modo effettivo alla vita e alla soluzione dei problemi della categoria e favorire il rispetto e lo spirito di cameratismo fra colleghi, anche mediante il ricambio delle cariche.

Art. 26 - L’Amministratore Immobiliare è tenuto a comportarsi, nei rapporti con gli organi statutari, secondo i principi di correttezza, di collaborazione e di solidarietà propri dell'appartenenza alla categoria, per consentire ad essi di perseguire le finalità istituzionali nei modi più efficaci e nell'interesse generale.

Art. 27 - E' vietata ogni forma di pubblicità in contrasto con lo svolgimento corretto e decoroso della professione.

Sono vietati messaggi pubblicitari ingannevoli o lesivi della dignità professionale della categoria o di altri professionisti.

TITOLO III - Rapporti con i Terzi e con l'Utenza

Art 28 - L'Amministratore Immobiliare deve usare la diligenza e la perizia richiesta dal rapporto professionale che ha instaurato.

L’Amministratore Immobiliare deve sempre assolvere i propri doveri professionali col massimo scrupolo ed impegno.

Egli deve mantenere un atteggiamento corretto, leale e sincero, rispettando l'obbligo della riservatezza e non rinunciando in alcun caso all'indipendenza professionale, in presenza di opposte fazioni nell’ambito dei condomìni affidati alle sue cure. L'Amministratore Immobiliare, per quanto possibile, deve favorire soluzioni equilibrate e transazioni amichevoli, evitando la litigiosità tra i condòmini o tra questi e i terzi.

Art. 29 - L’Amministratore Immobiliare contrae, col proprio cliente, un rapporto strettamente personale e fiduciario, (che come tale deve essere improntato alla massima chiarezza e trasparenza) ed è tenuto ad eseguirlo di persona, con la massima diligenza. Nelle mansioni di pertinenza non stretta e personale può valersi di sostituti o di collaboratori e di ausiliari sotto propria direzione e responsabilità. L’Amministratore Immobiliare che, durante lo svolgimento del rapporto professionale, constati l'insorgenza di insanabili conflitti d'interesse con il proprio cliente, deve recedere dall'incarico immediatamente.

Art. 30 - L’Amministratore Immobiliare, nell'esecuzione dell'incarico, deve compiere le sole prestazioni che gli sono state richieste o che sono sancite da norme di legge ed eventualmente, quelle che, a suo prudente giudizio, ritiene indispensabili ad assicurare anche il contenimento delle spese a carico del cliente.

Art. 31 - L’Amministratore Immobiliare può recedere dall'incarico professionale solo per giusta causa, ma deve farlo curando di non danneggiare gli interessi del cliente e di altri professionisti eventualmente interessati, dandone tempestiva e motivata notifica.

Art 32 - L'Amministratore Immobiliare, ove ricevesse incarichi professionali al di fuori dell'Amministrazione Condominiale, deve adoperarsi affinché il mandato sia conferito per iscritto, onde precisare limiti e contenuti, anche allo scopo di circoscrivere l'ambito delle proprie responsabilità.

Art 33 – Nella gestione delle somme che detiene per conto del Cliente, l'Amministratore Immobiliare deve operare con la massima diligenza ed applicare con rigore i principi della buona amministrazione e della corretta contabilità.

Egli dovrà tenere un conto, sia esso bancario e/o postale, per ciascun Condominio amministrato, a sua firma, di cui fornirà gli estremi ai Condomini. A garanzia per la sua clientela, comunque, egli deve rispondere in modo adeguato, per i rischi inerenti all'esercizio della professione, anche mediante specifiche forme assicurative. Ove richiesto, deve impegnarsi a fornire adeguate garanzie di natura patrimoniale, tramite fidejussioni rilasciate da Istituti di Credito e/o Compagnie Assicurative di primaria importanza. I costi relativi dovranno essere addebitati ed evidenziati in modo chiaro nel consuntivo d'esercizio del Condominio che ha richiesto la garanzia.

Art 34 - L'Amministratore Immobiliare che non sia in grado di proseguire nell'incarico dovrà, tempestivamente, stendere un rendiconto e una elencazione della documentazione emessa alla data dell'evento, per trasmetterla al subentrante, conguagliando i rapporti contabili con lo stesso.

Art 35 - L'Amministratore Immobiliare è tenuto al più rigoroso riserbo sulle notizie apprese nell'esercizio della professione e in nessun caso deve trarre profitto da quanto è stato posto a sua conoscenza dal committente nell'ambito dell'incarico ricevuto. L’Amministratore Immobiliare è tenuto all'osservanza del segreto professionale, che può invocare anche qualora, ricoprendo l'ufficio di consulente tecnico, sia citato in giudizio per deporre su quanto sia pervenuto a sua conoscenza nell'esercizio della professione.

Art. 36 - L’Amministratore Immobiliare, con i propri collaboratori, siano essi dipendenti che praticanti, deve ine trattenere rapporti professionali improntati alla massima correttezza, cordialità, chiarezza e lealtà ed al reciproco rispetto e deve mantenere nei loro confronti indipendenza morale ed economica.

L'Amministrare Immobiliare deve fornire ai Collaboratori l'insegnamento necessario ad un ortodosso esercizio delle funzioni loro affidate e deve assicurare, ai medesimi, condizioni di lavoro adeguate ai compiti cui debbono attendere.

L’Amministratore Immobiliare non deve distogliere, con mezzi scorretti, i Collaboratori altrui.

Art. 37 - L'Amministratore Immobiliare deve retribuire i propri Collaboratori in relazione alla qualità e quantità delle loro prestazioni; deve vigilare che gli stessi rispettino gli obblighi del segreto e della riservatezza che anche essi sono tenuti ad osservare.

Art. 38 - L'Amministratore Immobiliare che mantiene rapporti con Magistrati e funzionari della Pubblica Amministrazione deve comportarsi con cortesia e rispetto, senza però assumere atteggiamenti in contrasto con la propria dignità personale e professionale.

Art. 39 - L'Amministratore Immobiliare deve attenersi al principio del reciproco rispetto e della salvaguardia delle specifiche competenze, qualora, nell'esercizio della professione, abbia rapporti con iscritti ad altri Albi professionali.

L’Amministratore Immobiliare deve evitare di valersi della collaborazione di persone che esercitano abusivamente la loro attività.

Art. 40 - L'Amministratore Immobiliare che è riconosciuto penalmente responsabile di un evento per il quale sia comminata la condanna all'interdizione dei pubblici uffizi, è soggetto, per gli stessi fatti, al giudizio del Collegio Nazionale dei Probiviri ed è passibile di espulsione.

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NOTA:
Ai fini del presente codice sono considerati colleghi unicamente gli iscritti all’UNAI o alle associazioni federate ad UNAI. Per gli altri soggetti, esercenti l’attività di amministratore, si applicano le disposizioni del titolo III.